AMC(資產管理公司)引進台灣後,台灣房價有走跌過嗎?

十多年前AMC(資產管理公司)引進台灣後,台灣房價有走跌過嗎?
(引述以下作者:朱國鳳的文章)
有殼蝸牛注意,房價殺手AMC登陸
金融股修正10年終於在第一季扭轉跌勢,同樣也長空10年的台灣房市,卻陷入還要腰斬的傳言之中,原因是曾經在美國、東南亞、日本都造成房價大幅修正的AMC公司,也已經引進台灣。AMC為何被認為是銀行的救星、房地產的殺手?對於自有住宅率高達八成五的台灣民眾,該如何因應即將來臨的房價衝擊?

市場耳語紛紛,「台灣房價要再打對折了?」原因是一個叫做「AMC」的舶來品公司所造成的。AMC(Assets Magagement Company)的中文名字叫做「資產管理公司」,專門負責接手處理銀行的不良資產,凡是它拜訪過的國家,平均房價都曾經面臨腰斬的現象。

房價縮水,營建業首當其衝

股價腰斬對台股來說已經不稀奇,但對於台灣房市而言,卻是「事情大條了」,因為中南部或是北部餘屋量大的地區,在過去長達10年的空頭市場中,其實跌幅至少已有一半以上,很難想像再打對折會是什麼情況。

如果目前房價再打對折,對台灣房市將會產生一股核爆效應,首當其衝的是營建業,與擁有龐大房地資產的傳統財團。而短期內有售屋打算的屋主,除非是在民國76年房價起漲前買進的,否則就要有認賠轉手的心理準備,這些是AMC核爆的第一波受害者。

台灣房市的冬天還沒結束

第二波是在房價破壞效應擴散更加明顯時出現,包括房貸戶與金融業,原本正常繳息的房貸戶開始鬆動,高額貸款的房貸戶也被要求補提擔保品,這也是AMC在東南亞與日本運作時曾經出現的狀況。

原本為降低銀行逾放比而引進的AMC,卻反而造成逾放比先降後增;最後即使是沒有要賣屋、或是沒有揹房貸的一般屋主,也開始信心低落,因為資產價值縮水影響到帳面上的財富。

由於台灣房屋自有率是85%,換句話說,有八成五的國民會很不快樂,消費與投資、置產的信心自然大減,大華不動產鑑定公司董事長張義權就直指,未來台灣要面對的是一場國民資產保衛戰。

台灣餘屋及空屋量大,逾放住宅難消化

AMC如果會造成國民資產價值的總修正,為何要引進AMC制度呢?台灣金融業真的壞到非要引用這個舶來品拯救嗎?由於台灣目前全體逾放金額初估已上兆元,而銀行提列打消壞帳的「備抵呆帳」比例卻嚴重不足。更糟的是,可能讓逾放繼續惡化的失業率,以及餘屋、空屋數字也相當驚人。

目前還在建商手中尚未售出的餘屋量是40萬戶,已經交屋但是無人進駐的空屋是120萬戶,這些都是歷史高量,簡單的說,房屋供給早已嚴重過剩。銀行手中龐大的抵押房地產要如何消化,是台灣金融業的不定時炸彈。因此,國際媒體與信用評等公司,紛紛預言台灣將發生本土性的金融風暴。

想要避免風暴,就要先拆除炸彈,如果不採取銀行關閉的激烈手段,銀行合併是眼前最快的解決方案,但彼此的壞帳不先講清楚或處理好,沒有銀行願意合併。於是在去年11月趕緊通過的「金融機構合併法」第16條,才會加入專門負責處理壞帳的AMC條款,賦予AMC公司可以收購、拍賣不良資產的法源依據,並且對於AMC公司與積極打消呆帳的銀行都有提供優惠,立法委員賴士葆說明當時法案通過的背景。

AMC是金融業救星,卻是房價殺手

因此本質上AMC算是金融業的救星,卻為什麼會被認為將是房價的大殺手呢?因為AMC接收了大批不良資產後,必須要能透過多種處理方案將資產變現回收,其中效率最快的一種方案就是拍賣出售。

目前國內法拍市場平均要拍賣三次以上才能拍定成交,流標一次再拍賣要按原拍賣價打八折,流標三次等於只有原先價格的五‧一二折。法拍市場就已經能買到市價一半的房子,AMC雖然可以不透過曠日費時的法拍管道,另有專責的拍賣機制,但是出售的房子如果不能更便宜,如何快速處理大批不良資產?

AMC處理不良資產時的必須配套體系

銀行手中的不良資產 →賣斷或是委託給民營的AMC﹙資產管理公司﹚處理
當AMC或是RTC無法按
正常買受程序處理時,即交給FASC﹙金融資產服務公司﹚負責進行公正的鑑價與拍賣
基層金融機構手中的不良資產→由公營的RTC﹙資產再生公司﹚接收

金融機構不良資產有六成是房地產

根據經建會研究報告指出,韓國類似AMC性質的機構,有擔保品的貸款是按照擔保品估價減去可能費用後的45%收購,馬來西亞是按帳面價值的40%購買資產,泰國更低,AMC買進的平均價是帳面價值的25%。

而且這些國家的不良資產中,屬於房地產的比例並不高,其中又以整棟的商業大樓為主,而台灣卻有六成的不良資產是屬於房地產,並且以住宅為大宗。由此可知,台灣處理不良資產對於一般住宅房價的殺傷程度頗大,因此悲觀看法認為,AMC將是重挫台灣房價的大殺手。

但是也有樂觀看法認為,亞洲金融風暴期間的東南亞國家,因為是面臨所謂系統性風險,亦即整體金融機構的支付系統有癱瘓停擺的危機,AMC可說是在相當危急的情況下運作,收購不良資產的價格當然也就偏低。

而目前台灣還不到系統性風險的程度,而且民營的AMC傾向優先處理銀行手中條件較佳的不良資產,「既然條件尚佳,自然不至於出現賤賣的現象,像是北市的逾放住宅很有限,接手力又強,殺傷力不會如想像的嚴重。」在東南亞有運作AMC經驗的美商雷曼兄弟公司台灣區總裁翁明正表示。

因應房價整理期的4大對策

不過可預見的是,台灣房價將出現很長一段價格混亂的時期,一般理財大眾也無可避免的受到不同程度的牽連,不同族群的因應對策分別為:

對策1. 短期內必須購屋者,不宜高度擴張信用

由於銀行對於抵押擔保品慣例進行的年度覆審將會更趨嚴謹,特別是房價跌幅較深、以及餘屋量大的地段,銀行可能會對房貸戶採取三種措施,包括收回部分債權(亦即要求客戶提前部分還款)、補提擔保品、以及擔保品價值不足部分改為信貸,此都會再加重房貸戶的財務負擔,尤其是房貸七成以上的客戶機率最高。

對策2. 有住屋需求者盡量只租不買

在房市賣壓仍然沈重、以及房價下檔仍有相當空間的情況下,購屋決策最好能緩則緩,先在物美價廉的租屋市場中尋找理想住屋,等待過剩的供給消化一大部分後,才是適當的進場時機。

對策3. 無益於資產價值的裝潢預算,能省則省

適度的保養費用是必需的,但是動輒百萬元的裝潢支出卻對資產價值毫無助益,因為裝潢風格因人而異,未來轉手時未必能獲得買屋人的青睞,在房價下探機率仍大時,投入對資產價值無幫助的開銷顯然相當不智。

對策4. 房貸戶盡量掌握與銀行的談判空間

利率水準愈高、已繳貸款時間愈短、房貸成數愈高、還在只繳息未還本的寬限期內的房貸戶,被認為放棄繳息的機率最高,但是把房貸倒給銀行要付出信用破產的最高代價。其實在國外的AMC運作經驗中,有些採取與房貸戶達成協議,譬如立刻或是一年後還清房貸,就給予相當優惠折扣,等於是用比市價便宜一大截的代價,仍然能夠擁有房產。

判斷AMC後續發展,對房價衝擊程度

由於目前還沒有任何一家AMC正式運作,而且運作模式也還未確定,要立刻論斷對房價的影響並不容易。可從6項指標的發展,來觀察AMC對於台灣房價的效應:

指標1. 政府決心:
目前政府只提供AMC法源依據與營業稅等優惠,不像東南亞等國家多是採取中央集權、強制處理,民營的AMC在資金有限,而像增值稅、契稅等稅負由誰負擔等問題都還不明確時,運作時程與成效可能都會大打折扣。

指標2. 銀行業者態度:
銀行如果積極處理呆帳,等於立即承認鉅額的逾放損失,這也是過去不少銀行不願正視的原因之一,只有銀行業者願意開誠布公,AMC的成效才能發揮。

指標3. AMC的交易模式:
AMC的交易模式可分成委託與買斷兩種。前者AMC只是受銀行委託處理不良資產,AMC沒有主導價格的權利,由於初期賣價不會很具誘因,處理時間會拖延較長,對房價殺傷力預期較有限。後者AMC向銀行收購不良資產,為了有利可圖與快速回收,勢必大刀砍向銀行業者,再以低價拍賣出去,預期對房價殺傷程度較重。

指標4. AMC的處理方案:
AMC的處理方案愈多元,而不是一逕的倒貨到拍賣市場上,對房價殺傷程度愈輕。中國商銀經研處副處長梁美琪表示,處理方案可以包括公開拍賣、密封競標、洽特定人出售、債權證券化、暫時經管出租。張義權甚至認為,如果能將部分不良資產轉為社會福利房,譬如國宅或是官舍,既能減輕政府負擔,又能有效消化賣壓。

指標5. 接手買家:
亞洲金融風暴期間,AMC運作時最大的買家就是美國投資銀行,就像是台股殺到4555低點時,如果沒有外資進場加碼,台股還不會那麼快就拉出反彈行情。未來我國對於外資、甚至是陸資投資房地產開放的程度與進度,也會決定台灣房價能否早日止跌。

指標6. 拍賣價格:
市場有句名言:「沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格」。什麼是合理價格,翁明正以外資看法指出,國際法人通常會先將當地的租金報酬率與國際市場做比較,再參酌當地的利率水準。相較之下,目前台灣平均租金報酬率比國外至少低上二~三個百分點,如果短期無法拉高租金收益,房價就必需下降,才能增加租報率,吸引投資盤進場。

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